HỢP ĐỒNG THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHƯA HẾT HẠN, BÊN CHO THUÊ KHÓA CỔNG VÀ CHO NGƯỜI KHÁC THUÊ: ĐIỀU KHOẢN "GIÁ TRỊ CÔNG TRÌNH BẰNG 0 ĐỒNG" CÓ ĐƯỢC ÁP DỤNG?
(Bản án dân sự phúc thẩm số 241/2026/DS-PT ngày 04/9/2026, tỉnh Phú Thọ)
1. Tình tiết vụ án
Ngày 01/11/2022, ông Bùi Văn T, bà Nguyễn Thị H (bên thuê) ký hợp đồng thuê quyền sử dụng đất với anh Nguyễn Thanh H1 (bên cho thuê) để kinh doanh hàng ăn sáng. Thời hạn thuê là 05 năm, đến ngày 31/10/2027. Giá thuê là 2.500.000 đồng/tháng trong 03 năm đầu và 3.000.000 đồng/tháng trong 02 năm sau. Hợp đồng có điều khoản: khi kết thúc hợp đồng, giá trị công trình do bên thuê xây dựng tính bằng 0 đồng.
Bên thuê xây 01 nhà cấp IV mái tôn diện tích 80,6m² và 01 lán mái tôn diện tích 25,5m². Ngày 30/6/2024, các bên gặp nhau thống nhất chủ trương chấm dứt hợp đồng từ tháng 7/2024, nhưng chưa thống nhất việc xử lý tài sản trên đất. Ngày 01/7/2024, anh H1 khóa cổng quán, sau đó cho người khác thuê lại. Chứng thư thẩm định giá xác định tài sản trên đất trị giá 262.171.200 đồng. Tại phiên tòa sơ thẩm, nguyên đơn chỉ yêu cầu thanh toán 150.000.000 đồng.
Bản án sơ thẩm ghi nhận việc chấm dứt hợp đồng, buộc anh H1 thanh toán 150.000.000 đồng, giao tài sản gắn liền với đất cho anh H1 và bác yêu cầu phản tố 42.000.000 đồng. Anh H1 kháng cáo toàn bộ nội dung này.
2. Nhận định của Hội đồng xét xử phúc thẩm
Về trạng thái của hợp đồng. Hội đồng xét xử xác định hợp đồng có hiệu lực theo Điều 117, Điều 385, Điều 401 và Điều 500 Bộ luật Dân sự, đồng thời nhận định:
"giữa các bên chưa đạt được sự thỏa thuận về việc xử lý hậu quả mà chỉ mới đang thống nhất về chủ trương chấm dứt hợp đồng chứ chưa thực hiện việc thanh lý Hợp đồng như theo 'thỏa thuận của các bên', được quy định khoản 2 Điều 422 Bộ luật Dân sự."
Về nghĩa vụ của bên cho thuê. Hội đồng xét xử viện dẫn Điều 476 Bộ luật Dân sự:
"Hành vi nêu trên của bị đơn đã xâm phạm trực tiếp đến quyền sử dụng hợp pháp của bên thuê, vi phạm nghĩa vụ của bên cho thuê theo quy định tại Điều 476 Bộ luật Dân sự về việc bảo đảm quyền sử dụng ổn định cho bên thuê trong suốt thời hạn thuê."
Về lập luận cho rằng bên thuê không trả tiền thuê tháng 7/2024, Hội đồng xét xử dựa vào xác nhận của Ban Q, theo đó trong tháng 7/2024 bên thuê không phải nộp và bên cho thuê không thu tiền thuê đất để hai bên thỏa thuận giải quyết việc thanh lý hợp đồng. Hội đồng xét xử nhận định: "trong thời gian chưa giải quyết dứt điểm, thì anh H1 lại cho người khác thuê", từ đó xác định bị đơn có lỗi.
Về điều khoản giá trị tài sản bằng 0 đồng. Hội đồng xét xử nhận định điều khoản tại khoản 2 Mục I Điều 5 hợp đồng chỉ điều chỉnh trường hợp hợp đồng hết hạn: "chỉ có điều khoản thỏa thuận: 'Giải quyết hậu quả khi hợp đồng thuê quyền sử dụng đất hết hạn' đối với công trình do nguyên đơn xây dựng mà không có thỏa thuận giải quyết hậu quả của hợp đồng khi chấm dứt trước hạn."
Trên cơ sở đó, Hội đồng xét xử kết luận: "điều kiện để áp dụng điều khoản về việc xác định giá trị tài sản bằng 0 đồng là không có căn cứ."
Về trách nhiệm bồi thường. Theo Điều 13, Điều 360 và Điều 419 Bộ luật Dân sự, bị đơn phải bồi thường vì đã chiếm giữ và đưa vào sử dụng tài sản do nguyên đơn đầu tư hợp pháp khi tranh chấp chưa được giải quyết. Việc nguyên đơn chỉ yêu cầu 150.000.000 đồng, thấp hơn giá trị thẩm định, là sự tự định đoạt phù hợp Điều 5 Bộ luật Tố tụng dân sự.
Về chứng cứ mới tại phiên phúc thẩm. Hợp đồng thuê nhà giữa bà H và anh T1 không có chữ ký của hai bên, còn tài liệu trong hồ sơ chỉ thể hiện quan hệ hợp tác kinh doanh, không phải cho thuê lại. Biên bản thanh lý anh H1 nộp là mẫu, không thể hiện nội dung thanh lý giữa các bên.
Về yêu cầu phản tố 42.000.000 đồng. Anh D không ký hợp đồng thuê sau khi biết giữa anh H1 và bà H còn tranh chấp. Hội đồng xét xử nhận định thiệt hại của anh H1 là không có và bà H không có lỗi trong việc này.
3. Quyết định
Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo, giữ nguyên bản án sơ thẩm. Anh H1 chịu 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm theo Điều 148 Bộ luật Tố tụng dân sự và khoản 3 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14.
